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　　“目前约有40家开发商在排队申请我们的房地产信托资金。”当湖南省信托投资有限公司信托管理总部总经理刘格辉向记者透露这一数字时，就连他自己也感到有些吃惊，“真想不到湖南房地产信托的发展会如此迅速。”2003年3月26日，湖南省信托投资有限责任公司(简称湖南信托)推出第一个房产信托产品，为长沙市枫林绿洲住宅项目提供信托资金。短短一年多时间，湖南信托先后为新外滩、德胜国际商业广场、颐美现代城、新成大厦等一批房地产开发商提供信托资金。

　　湖南信托自开办信托业务一年多来，受托资产总量从2003年的3.3亿元，飙升到2004年的13亿元。刘格辉认为，按照目前的趋势，2005年湖南信托受托资产总量将突破20亿元大关。

　　房地产信托产品两头走俏

　　对于房地产信托的发展，几乎所有接受采访的业内人士都会提及央行121号文件的作用。长沙阳光100国际新城副总裁林一认为，“央行121号文件要求房地产开发商必须自有资金达35％，且‘四证’齐全才能贷款。这实际上是提高贷款门槛，使一些房地产商被排除在银行贷款大门之外。”

　　然而，对于房地产开发企业来说，在取得“四证”前，需要大量资金缴纳土地出让金、建设准备金等，这个阶段往往是房地产企业的资金饥渴期。湖南凯达集团董事长乐根成认为，正是由于政策的巨变，才给房地产信托提供了绝好的市场机会。

　　虽然信托产品融资成本比从银行贷款要高，贷款利率一般按银行同期贷款利率上浮10％，但一位开发商仍然对房地产信托充满期望。他说，“等待银行开闸放水的机会成本也许更大，与其坐以待毙，不如另寻出路。”

　　目前湖南房地产市场的投资回报率至少在30%以上，另一位已得到房地产信托资金的开发商也表示：“是湖南信托及时接上了银行撤出后我们已断裂的资金链，是他们救了我们的驾。没有这些资金，也许我们就是死猴子了。”与开发商亟待信托资金“救驾”相映衬的是，房地产信托的推出也成为了湖南投资者追捧的热点。刘格辉说，他们的房地产信托产品，几千万甚至上亿元的资金份额，往往推出不到两周时间就被预约一空。

　　据湖南省建行理财中心理财师何璐璐分析，房地产信托如此受欢迎主要还是因为回报丰厚，“目前湖南市场上发行的房地产信托产品期限大多为1~2年，预期年收益率普遍接近5％，而银行人民币存款利率三年期为3．24％，两年期只有2．7％；一年期人民币理财产品则在3％左右，与银行存款、国债、人民币理财产品等相比，房产信托的预期收益明显要高出一大截。” 

湖南信托发行的第一个集合资金信托计划（枫林绿洲住宅项目）已于今年4月28日兑付，预计收益率为4．35％，实际收益率为4．46％。湖南信托随后推出的颐美现代城、德胜国际商业广场的预期收益率则上升为一年期4．5％和两年期4．68％，而正处于募集期的新成大厦信托计划更是创出预期收益新高，其一年预期收益率为4．8％。一年半预期总收益率高达7．2％。

　　一些捷足先登获得回报的投资者因此喜出望外。不过，湖南信托在选择项目时仍然保持理性与谨慎的态度。刘格辉说，任何理财产品都有风险，信托也不例外，因此湖南信托往往要从很多项目申请中，综合各方面的信息进行充分调研，挑出最优质的项目进行投资，并在产品说明书上作充分的风险提示。

　　投资手段灵活仍有上升空间

　　在采访中刘格辉认为，房地产信托由于投资手段灵活多样，可依据房地产项目的需要来设计不同的投资方式，因而受到开发商和投资者的欢迎，“湖南信托12月接连推出的两个产品，就具有很强的典型性”。

　　“比如像新成大厦这样的信托项目就暂时‘四证’不全，即使项目前景很好，短期内也难以通过贷款形式融资。”湖南信托最后通过股权融资的方式介入这个房地产项目。“作为全国首个以集合信托资金入股的股权投资房地产项目，我们将把信托资金参股新成大厦的开发商，以占股50．35％的比例成为大股东，并入主公司董事会决策层，直接监控资金和介入楼盘开发建设。”

　　根据合同条款，湖南信托将成为房产开发商的短期股东，一旦信托计划期满，开发商按溢价回购。刘格辉说，即使出现开发商到期不能溢价回购信托资金股份的情况，因为湖南省财政厅直属的湖南财信投资控股有限责任公司已为开发商的股权购买行为提供担保。在开发商不能按约履行购买义务时，由该公司承担连带担保责任。开发商则以股东所持公司股权以及项目在建工程作为购买担保的再担保。

　　由于好的房产项目税后利润率一般比较高，并有包括购买担保等风险防范措施，刘认为新城大厦一年半期7．2％的预期收益应该可以实现。“高门槛”仍是问题湖南信托目前的投资者80%以上为个人，机构只占很小一部分。此前，由于受信托规模不超过200份限制，信托产品门槛一般较高，投资起点至少为5万元，有些产品的起点甚至达20万元以上，而目前银行理财产品的投资起点大多在1万元左右，高门槛成为中小投资者投资信托产品的“拦路虎”。然而2004年10月18日银监会发布的《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法(征求意见稿)》规定，信托公司满足一定条件可不受200份合同限制，这意味着单份信托产品的数额将降低，原先受到高门槛限制的中小投资者将有机会通过信托分享房地产的丰厚利润。